Состав и порядок расчетов

Реализация проекта рассматривается при двух вероятных вариантах схемы финансирования проекта:

• вариант 1 - без привлечения кредита на строительство жилого комплекса

• вариант 2-c привлечением кредита на строительство жилого комплекса

Для каждого варианта схемы финансирования проекта выполнены следующие расчеты:

1. Определен диапазон допустимых значений доли города. Границами этого диапазона приняты следующие значения:

· нижняя граница диапазона - значение доли города, при котором обеспечивается безубыточность проекта для инвестора;

· верхняя граница диапазона - значение доли города, при котором чистый доход инвестора превышает объем инвестиционных затрат инвестора на 12% (индекс доходности капиталовложений равен 1,12),что соответствует нормальным условиям реализации большинства инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства.

2. Определено среднее значение индекса доходности капиталовложений (нормы прибыли) на диапазоне допустимых значений и рассчитана соответствующая этому значению доля города - усредненное значение доли города по проекту.

При определении доли города принято:

· доля города по жилым помещениям не может быть меньше 22,8% от общей жилой площади, что составляет 19 100 кв.м., необходимых для нужд переселения жителей пятиэтажек, сносимых на второй очереди строительства.

• доля города по нежилым помещениям преимущественно составляет 40%. Это значение при расчетах сокращается при условиях, когда доля города по жилым помещениям не может быть уменьшена, а доходность проекта для инвестора ниже минимально допустимого уровня.

• доля города по гаражам предусматривается неизменной и составляет 20%.

Доля города по жилым и нежилым помещениям по различным вариантам расчета изменяется в соответствии с критериями расчета в зависимости от объема инвестиционных издержек инвестора.

3. Для усредненного значения доли города по проекту рассчитывается сумма денежного эквивалента в случае выкупа инвестором доли города. Предполагается, что инвестором может быть выкуплена доля города по жилым помещениям и гаражам. Доля города по нежилым помещениям в размере 40% инвестором не выкупается.

При расчете суммы денежного эквивалента предполагается сохранение уровня доходности проекта для инвестора, определенного на втором этапе. Критерием расчета является чистый дисконтированный доход инвестора.

При выплате денежного эквивалента инвестор в процессе реализации проекта уплачивает НДС от реализованных помещений, как по своей доле помещений, так и по выкупленной у города доле. Таким образом, сумма денежного эквивалента, выплачиваемая городу, очищена от НДС.

Сумма денежного эквивалента доли города по помещениям объекта, определяемая расчетом, выплачивается в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 02.07.2002 г. № 494-ПП:

• 20% - единовременно при заключении инвестиционного контракта;

• 80% - с рассрочкой на период строительства (ежеквартально равными долями).

4. Расчетное значение суммы денежного эквивалента распределяется на две составляющие:

• сумма денежного эквивалента доли города по жилым помещениям;

• сумма денежного эквивалента доли города по гаражам.

Распределение осуществляется на основе минимизации отклонений расчетной цены выкупаемых помещений от средневзвешенных цен реализации помещений по проекту.

5. Расчет сопоставимых цен выкупаемых помещений

Отношение суммы денежного эквивалента к объему помещений, составляющих долю города, нельзя сравнивать с другими ценами, присутствующими в расчетах по проекту, так как эти значения не содержат НДС, который включен в цены реализации помещений по проекту.

Для сопоставимости полученных расчетных значений с ценами реализаций-помещений рассчитаны средние цены выкупаемых помещений (с учетом НДС) - эти значения аналогичны средневзвешенным ценам реализации помещений по проекту.

При расчетах этого показателя учитывается только график реализации помещений и темп роста цен в период строительства (процедуры дисконтирования в данных расчетах не участвуют).

Расчетные сопоставимые цены выкупа всегда несколько ниже аналогичных значений, используемых при расчете дохода от реализации помещений: средняя цена выкупаемых помещений несколько ниже средневзвешенной цены реализации помещений по проекту.

Разница между ценами реализации и сопоставимыми ценами выкупаемых помещений определяется:

• в первую очередь дополнительными финансовыми издержками инвестора, связанными с изменением объема привлекаемого финансирования и изменения сумм налогов при выплате денежного эквивалента;

• во вторую очередь расчетным значением ставки дисконтирования, при котором рассчитывается значение чистого дисконтированного дохода инвестора по проекту, уровень которого сохраняется во всех вариантах расчета.

Трещины в кирпичных внецентренно сжатых колоннах
Характер трещинообразования в кирпичных колоннах, так же как и в железобетонных, зависит от величины эксцентриситета приложенной силы. При больших эксцентриситетах в растянутой зоне колонн по неперевязанному шву образуются горизонтальные трещины. С увеличением эксплуатационной нагрузки трещины раскрываются ...

Определение уровней воды во всасывающем отделении
Расчетные отметки уровней воды во всасывающем отделении: – минимальные: 1) при работе чистой сетки Zвс= Zи min – hp – hc, (28) Zвс= 114,45 – 0,000038 – 0,0085 = 114,44 м; 2) при работе загрязненной сетки Zвс.з = Zи min – hp.з – hc.з, (29) Zвс.з = 114,45 – 0,000061 – 0,012 = 114,44 м; 3) при аварии ...

Перекрытия
Перекрытия – горизонтальные несущие и ограждающие конструкции, делящие здания на этажи и воспринимающие нагрузки от собственного веса, веса вертикальных ограждающих конструкций, лестниц, а также от веса предметов интерьера, оборудования и людей, находящихся на них. Эти нагрузки передаются от перекрытий на ...

Главное меню


Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.smartarchitect.ru